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Des pistes pour gérer votre foncier

Quand arrive la fin de carrière d’exploitant agricole, un propriétaire exploitant devra statuer sur la gestion de son patrimoine foncier. Hubert Bergue, expert foncier à Laval, explique les conseils qu’il donne à ses clients.

© A.F

Installé à Laval, Hubert Bergue fait partie de la Selarl Bergue Plai Leblanc Lelièvre, société d’experts forestiers et du foncier agricole, spécialisés dans le domaine de la gestion et de l’expertise forestière, foncière et rurale.

Louer ou vendre ? « La première question à se poser c’est : est-ce que le propriétaire a besoin de son foncier pour vivre demain, en fonction du montant de sa future retraire », commence Hubert Bergue. Pour installer un jeune, la location du foncier facilite parfois la mise en place du dossier de reprise. « Les propriétaires motivés pour louer sont souvent des gens qui connaissent la terre. Si le client veut vendre, nous sommes là pour l’accompagner, mais nous sommes aussi là pour lui faire prendre les bonnes décisions. Dès lors qu’on est lié par un bail de neuf ans ou plus, cela représente une bonne partie de la carrière du preneur », explique-t-il.

Garder un lien. Louer ses terres est aussi le moyen de garder des terres familiales et c’est un placement relativement sûr. « Plus un placement est sûr, moins il est rémunérateur. C’est plutôt un placement de bon père de famille » précise Hubert Bergue. Il ajoute : « quand un jeune peut maîtriser son foncier, c’est aussi un réel avantage. Pour certains propriétaires, la location qui les lie à un preneur sur une durée importante peut aussi faire peur. Aujourd’hui, il est possible de trouver des investisseurs ».

Différencier terres et bâtiment. Plus simple pour le preneur et le cédant, l’achat des bâtiments et de la maison d’habitation offre plus de marge de manœuvre. « Il faut distinguer le bâti et les terres. En cas de location des bâtiments, le problème de la rentabilité se pose pour le propriétaire. En cas de travaux, le propriétaire devra indemniser le preneur sortant en cas de construction sur bien d’autrui. C’est pour cela que, bien souvent, les corps de ferme sont vendus. C’est aussi, pour le preneur, la volonté d’être chez lui.

Fiscalité : la cerise sur le gâteau. Un bail de 18 ans ou plus génère des avantages fiscaux pour le propriétaire. « Lors d’une transmission de terres à ses enfants, par donation et/ou succession, le propriétaire peut bénéficier d’une réduction fiscale de 75 % de la valeur du bien, dans la limite de 300 000 €. Au-delà de 300 000 €, la réduction passe à 50 % », explique Hubert Bergue. Fiscalement, la transmission du patrimoine est alors plus intéressante pour le propriétaire. « La fiscalité doit toujours être la cerise sur le gâteau. Elle ne doit pas être une fin en soi et on ne peut pas gagner à tous les coups », modère-t-il. « La gestion au quotidien, les déclarations fiscales, les indices de fermage : ce sont des choses qui peuvent effrayer les propriétaires. C’est pour cela que nous proposons un accompagnement sur la gestion de leur foncier ».

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