Virginie Laubreton, « La gestion des exploitations s’est complexifiée »

Parmi les possibilités pour qu’un agriculteur puisse obtenir des terres, figure le recourt à l’investisseur privé. En quoi est-ce si intéressant d’acheter des terres agricoles pour les louer ?

V.L : Il y a une raison essentielle : quand vous êtes propriétaire de terres que vous voulez louer par bail à long terme, au minimum 18 ans, vous bénéficiez, dans le cadre de la transmission à vos héritiers, d’un abattement de ¾ de la valeur. Cela veut dire que des terres, qui valent 100 000 euros, ne vont être valorisées qu’à hauteur de 25 000 euros dans votre succession. Cela fait baisser la base fiscale. C’est un très bon ressort fiscal très intéressant pour les investisseurs, mais, nous sommes un peu inquiets, à terme, pour les exploitants agricoles.

Pouvez-vous préciser ?

V.L : Quand vous avez un propriétaire qui est un ancien exploitant agricole, il connaît bien les choses. Il sait bien que si vous ne payez pas le fermage au 1er octobre c’est parce que vous attendez la Pac qui n’arrivera que mi-octobre. Il sait que vous le paierez dans la foulée. Les anciens exploitants sont plus souples par expérience, que ces fameux investisseurs qui n’ont pas vécu de l’agriculture. Ceux-ci, dès le 5 octobre, si le fermage n’est toujours pas payé, vont appeler l’étude notariale pour réclamer ce qui leur est dû. Ce sont des financiers.

Cependant, le bail à long terme rassure l’exploitant…

V.L : Oui. Un bail de 18 ans ou plus c’est toujours rassurant pour l’agriculteur qui pourra exploiter durant toute la durée du bail sans être mis dehors. S’il dépose le bilan avant les 18 ans, le bail est automatiquement résilié par la procédure de liquidation. Les terres seront reprises par un autre exploitant. Ce sont des phénomènes que l’on observe surtout depuis 5 à 6 ans… Pour le propriétaire, c’est assez facile de retrouver quelqu’un pour son fermage. Souvent il n’y a pas de bâtiments, donc pas d’entretien, pas de frais, si ce n’est la taxe foncière. Et les terres sont, elles, entretenues, car exploitées.

Est-ce rentable pour l’investisseur ?

V.L : Non pas très rentable. Les investisseurs regardent tout de suite les montants de fermage avant de concrétiser l’acte d’achat. En règle générale, si on a déjà un bail en cours, il peut être repris. Si on est à moins de 180 € de l’hectare, cela n’intéresse pas les investisseurs. Or, on a encore dans nos campagnes des loyers qui sont inférieurs à cela. Aujourd’hui, si on met des terres en location, il faut systématiquement les mettre à au moins 180 €/ha pour éventuellement anticiper une vente future. Si vous êtes propriétaire et si, un jour, vous avez besoin de vendre vos terres à un autre investisseur, il regardera le montant de vos fermages.

Le rapport, lui, n’est pas mirobolant ?

V.L : Non, il est de l’ordre de 2 à 2,5 %. C’est moins que l’immobilier, mais surtout beaucoup moins contraignant que d’être propriétaire d’immobilier : pas de charges, pas de chaudière qui tombe en panne, de fuite d’eau… En résumé : rien à s’occuper…

Que faut-il donc faire lorsque l’on est en fin de carrière d’exploitant agricole ? Louer ? Vendre ?

V.L : C’est vraiment spécifique à chaque cas. J’aurais tendance à dire : « il faut vendre le tout ». Mais, il y a des gens qui sont très attachés à leurs terres. Ils veulent bien vendre leurs bâtiments, le cheptel, quelques hectares autour, mais ils veulent garder la plus grande partie des terres et les mettre en location. Cela leur fait un revenu. Parfois, on est contraint de louer, car l’achat du noyau est déjà un gros budget pour le repreneur qui demande donc au cédant que les terres lui soient louées. En fait, c’est une demande de la banque… La question, pour le cédant, est de savoir s’il a besoin de capital immédiatement et à quelle hauteur. La vente du noyau et la location des terres permettent d’obtenir du capital, d’avoir un complément de revenus à 2 ou 2,5 %, et, si le bail est d’au moins 18 ans, de bénéficier de l’abattement pour la succession. >> Qu’en est-il de la TVA sur des travaux, des mises aux normes… lors de la vente ? Attention en cas de revente dans les 20 ans. Vous allez récupérer la TVA en une fois à la fin des travaux. Mais la loi fiscale dit que vous récupérez un vingtième de la TVA chaque année, même si elle n’est versée qu’en une seule fois, à, la fin des travaux. Sauf que si vous vendez au bout de dix ans, vous allez devoir restituer à votre acquéreur la moitié de ce que vous allez toucher. Car c’est lui qui continue à amortir…

Et que faire avec des bâtiments dont la couverture accueille une station de panneaux photovoltaïques ?

V.L : Deux choses. Les panneaux sont considérés comme un meuble, détachés de l’immeuble. Dans ce cas-là, il y a un contrat avec le fournisseur. Ce contrat est cessible. Donc pas de difficulté. Le contrat est transféré aux mêmes conditions au nouveau propriétaire. Cela fait donc partie des éléments que l’on vend, le plus souvent à part des immeubles. Dans l’absolu, la personne pourrait garder le contrat en gardant le bâtiment, sans aucun problème. Sans garder le bâtiment, c’est plus compliqué, notamment lors d’entretien sur les panneaux. Juridiquement cela peut être détaché, mais c’est compliqué.

Quelle serait la meilleure forme juridique pour des terres agricoles ?

V.L : On n’est pas obligé de faire un Groupement foncier agricole (Gfa). Si on est propriétaire de terres agricoles, après une succession, on peut très bien rester en individuel, et adopter l’indivision entre plusieurs propriétaires. Le Gfa n’a d’intérêt que dans le cadre de la transmission de parts. En Mayenne, bien souvent un des enfants est exploitant. Il rachète les parts de ses frères et sœurs ou loue à ses frères et sœurs. Le Gfa, c’est le principe d’une société civile immobilière : c’est plus facile de vendre ou de transmettre des parts que des morceaux d’un appartement… Le fait que cela soit en parts sociales, c’est beaucoup plus souple que l’indivision.

En 14 ans de notariat, quelles évolutions ont été les plus importantes pour le monde agricole ?

V.L : J’ai vu évoluer beaucoup la complexité de ce que l’on propose aux exploitants agricoles en matière de gestion de leur exploitation. Les dernières années, par exemple, les centres de gestion proposent aux exploitants de monter des holdings. On divise l’exploitation en plusieurs sociétés agricoles : un Gfa pour le foncier, une société pour le matériel, une autre pour les bâtiments. Et, au-dessus, une holding pour faire remonter tous les bénéfices de ces sociétés et ensuite tout redescendre. L’intérêt est fiscal. Les sociétés ne sont pas imposées à titre personnel puisqu’elles n’ont pas de bénéfices, ceux-ci remontant directement à la holding. Sans être spécialiste de la holding, je pense que c’est sans doute intéressant dans certains cas. Sauf que les dernières années, on a vu les conseillers arriver avec les clients et, déjà, le projet de holding ficelé. En discutant entre notaires, on n’est pas sûr que cela soit forcément toujours adapté. J’ai surtout observé le décrochage de compréhension entre ces organismes qui essaient de trouver les meilleures solutions juridiques et fiscales, mais qui s’avèrent bien souvent des solutions complexes, et les exploitants. Je leur pose toujours la question : « est-ce que vous avez bien compris ce que l’on vous fait faire ? » J’observe surtout une complexification de l’organisation agricole aujourd’hui par rapport à il y a quelques années. La holding en est un exemple.

Et puis, il reste encore des baux verbaux…

V.L : Ce type de bail est légal. Il est verbal, mais il est légal. Du moment que le fermier paye un fermage, il peut se prévaloir d’un bail. Sauf qu’avec un bail non écrit, cela complique tout : les augmentations même si on suit l’indice, on ne sait pas s’il y a eu quelque chose de particulier... Tout est oral. Et parfois depuis plusieurs générations. Le conseil que l’on donne est de remédier à ces incertitudes en faisant un bail, notarié ou pas. Faire au moins un document entre propriétaire et fermier et le faire enregistrer. Ce qui lui donne une date certaine de départ. C’est une garantie. Dans la pratique, il n’y a pas beaucoup de litiges avec les baux verbaux, si ce n’est sur la question de la préemption. Car, pour être prioritaire en termes de droits de préemption, il faut avoir exploité pendant 3 ans. Donc il faut pouvoir le justifier. Les relevés de compte peuvent faire preuve, mais le mieux, c’est quand même le bail.